買取再販＋長期優良住宅化リノベーション「鎌倉城廻の家」

リノベーション済み物件

耐震＋断熱

2,500〜3,000万円

2023年12月

断熱

等級

6

地域区分

6地域

UA値

改修後 0.46ｗ/㎡・K
耐震

上部構造評点

1.17

弊社は、自社で中古住宅を買い取り、建築士・工務店と共に性能向上リノベーションを施したあと、不動産市場で再販する不動産事業者です。

本物件は不動産市場で長期間滞留していた物件で、中古戸建としては売れずに古家付き土地として売られていた物件だったのですが、その理由は、10/1000の建物傾斜があり「瑕疵物件」として扱われていたからです。販売元の不動産仲介会社と協働して建物傾斜の原因を調査・特定、沈下修正工事が可能と判断し、買取再販＋長期優良住宅化リノベーションとして事業化したプロジェクトです。

■アンダーピニング工法による沈下修正工事
本物件建物は開発行為による造成工事で築造された擁壁上にあります。地下車庫はボックスカルバートであり、この地下車庫部分は支持されたいたが盛土部分が沈下したことで不同沈下を起こしていました。24箇所を掘削してアンダーピニング工法で支持層まで杭を圧入させて、最大で10/1000あった傾斜を3/1000へと修正しました。

■耐震補強工事
既存の瓦屋根を再利用、基礎配筋ありという条件に基づいて、耐力壁のバランスを考慮しながら耐震補強計画を実施した結果、上部構造評点1.17に向上させました。

■断熱気密工事
床下換気口を塞ぎ、はじめての基礎断熱化工事を行いました。リノベーションで床断熱の場合、不陸や間仕切り部分の処理に手間がかかり、気密施工に労力がかかりすぎていたことが理由です。基礎断熱＋屋根断熱にした結果、効果的な気密施工が実現できました。

■長期優良住宅化
増改築の長期優良住宅認定を取得。維持保全計画を作成して物件購入者様へと引き継ぎ、既存住宅の長寿命化を図りました。

■性能値
長期優良住宅認定（増改築）
断熱性能：Ua値0.46 / ηAC値1.6
耐震性能：上部構造評点1.17
気密性能：C値1.0
一次エネルギー消費量：BEI 0.76

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リノベーション後 After

改修後の外観。杉板張りにオスモ塗装仕上げ。

南側の開口面積は変えずAPW330を施工。化粧柱とコボットで耐震補強実施。

既存広縁部分までフローリングを張り、10帖超の洋室に変更。

書斎の装飾窓を入れ替えて、既存の面影を残した。

2階寝室。勾配天井にして既存構造材を現わした。

2階居室間の間仕切りを無くして、フリースペースとして使えるようにした。

リノベーション前 Before

南向きのテラスと植栽が心地よく感じられた。
既存外観。開発許可に基づいて造成された擁壁があり、盛土部分が沈下していた。
南向きのLDK。採光面積が広く明るい空間。
眺めの良い、広縁のある和室。
階段上部と書斎の装飾窓。
2階寝室。2階には4室書斎があり仕切りが多かった。

リノベーション施工中 Process

最大で10/1000の傾斜があり、アンダーピニング工法による沈下修正工事を行った。24箇所を掘削・杭を圧入。
床下換気口を塞ぎ、基礎断熱化にした。基礎と土台間はコーキング処理で気密性を確保。
耐震補強工事。間仕切りの変更が少なく、筋交い入れ替え、梁の補強、金物補強などを行った。
構造用面材施工。サッシは全窓APW330に交換。
断熱工事。壁と屋根にグラスウールを吹き込み。（壁105mm・屋根200mm）
外壁通気構造化＋杉板張り。長期優良住宅認定取得。

間取り Plan

リノベーション前

既存平面図。2階居室が細かく仕切られているが、使いやすい間取り。
既存の南立面図
既存の北立面図

リノベーション後

2階居室を広々と使えるように改修し、より開放的なプランに。
改修後の南立面図
改修後の北立面図

物件概要

所在地: 神奈川県鎌倉市
敷地面積: 214.26㎡(64.81坪)
延床面積: 145.94㎡(44.14坪)
構造: 木造在来工法2階建て
既存建築年: 1992年(築33年)
改修竣工年月: 2023年12月
省エネ基準地域区分: 6地域
断熱性能: UA値改修後0.46ｗ/㎡・K
耐震性能: 上部構造評点改修前0.69　⇒　改修後1.17
事業主: 株式会社プレイス・コーポレーション
設計: 一級建築士事務所アトリエけい
施工: 有限会社誠工舎

企業紹介

企業名: 株式会社プレイス・コーポレーション
Webサイト: https://www.place-re.jp/index.html

グレードとは

性能向上リノベでは、断熱と耐震のそれぞれの現行基準を3段階に分類し、基準を策定。性能向上リノベーションがされた証として、必要なエビデンス情報を登録し、安心・快適な家であるお墨付きの証として「性能向上登録証」を発行しています。これからの時代に選ばれる、安心・快適な家を可視化します。

断熱

ランク	UA値	断熱等級
	0.46	6
	0.60	5
	0.87	4

耐震

ランク	上部構造評点	耐震等級
	1.5以上	3
	1.25～1.5 未満	2
	1.0～1.25 未満	1

建物は、自立循環型モデル住宅(在来工法)を対象に、地域区分は、6・7地域(都心部を中心)に策定しています。
UA値(外皮平均熱貫流率)とは住宅の内部から床、外壁、屋根(天井)や開口部などを通過して外部へ逃げる熱量を外皮全体で平均した値。値が小さいほど熱が逃げにくく、省エネルギー性能が高いことを示します。
上部構造とは壁や柱など家の構造物のこと。上部構造評点とは、震度6強の地震で建物が倒壊しないために必要な力を数値で表した必要耐力(Qr)に対する現状の耐力の割合を表します。
既存木造住宅の上部構造評点1.0、1.25、1.5は、品確法においての耐震等級1、2、3レベルに相当します。